Dipl.-Ing. (FH) Stephan Böhm · Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung · GIS Sprengnetter Akademie

Verkehrswertgutachten

Das Verkehrswertgutachten

§ 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Sie können an der vorgenannten Definition des Verkehrswertes erkennen, dass der Wert einer Immobilie, ob Eigentumswohnung, Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, Gewerbegrundstücke oder unbebaute Grundstücke, sich aus vielen Einzelfaktoren zusammensetzt, die ein Laie bei seinen Überlegungen in der Regel nicht selbst erkennt und somit auch nicht einschätzen und berücksichtigen kann. Beim Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks fallen darüber hinaus viele Fragen an.

Es lohnt sich in jedem Fall einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Scheuen Sie nicht die Investition in ein Verkehrswertgutachten. Vertrauen Sie dem Rat eines Fachmanns beim Kauf oder Verkauf. Eine qualifizierte Wertermittlung oder Immobilienbewertung verbessert Ihre Verhandlungsposition und ist somit entscheidender Faktor, ob Sie beim Kauf Geld einsparen werden oder beim Verkauf Geld verlieren können.

Im Folgenden werden in Stichpunkten die vom Immobiliensachverständigen zu berücksichtigenden wesentlichen Umstände und Einflussgrößen aufgezählt, die bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zu berücksichtigen sind.

Den Verkehrswert beeinflussende Umstände

Wertermittlungsstichtag

Der Wertermittlungsstichtag ist der Tag, auf den sich die Ermittlungen des Sachverständigen in Verbindung mit der Bewertung des Grundstücks in Bezug auf den Grundstücksmarkt beziehen.

Der Wertermittlungsstichtag hat somit einen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks. Ein zu bewertendes Objekt wird hinsichtlich seiner rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage beurteilt. Dabei ist das Grundstück hinsichtlich seiner wertbeeinflussenden Merkmale ständigen Veränderungen unterworfen, wie z. B.:

  • bauliche Veränderungen auf dem Grundstück;
  • bauliche Veränderungen in der Umgebung;
  • städtebauliche rechtliche Veränderungen (Beschluss eines Bebauungsplanes, Beschluss über die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes etc.);
  • die Wirtschaftslage / die konjunkturelle Entwicklung;
  • die allgemeine Lage auf dem Grundstücksmarkt (Angebot und Nachfrage)
    u. s. w.?

Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

Rechte und Belastungen können privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art sein.

Privatrechtliche Rechte und Lasten:

  • dinglich gesicherte Nutzungsrechte;
  • Erbbaurechte;
  • langfristige Miet- und Pachtverträge;

 Rechte und Lasten des öffentlichen Rechts:

  • Planungs-, Bauordnungs- und Abgabenrecht;
  • Denkmal-, Natur-und Gewässerschutz;

Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand

  • Erschließungszustand nach Art und Umfang beschreiben;
  • Noch fehlende Erschließungsmaßnahmen aufführen;

Berücksichtigung von:

  • Kommunalabgaben (Ver- und Entsorgung)
  • Kostenerstattungsbeiträge (§ 135 a BauGB);
  • Ausgleichsbeiträge (§ 154 u. 166 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BauGB);
  • Ausgleichsleistungen in der Umlegung;

Bodenbeschaffenheit und tatsächliche Eigenschaften

  • Grundstücksgröße;
  • Zuschnitt;
  • Topografie / wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeit;
  • Bodenbeschaffenheit / Gründungskosten
  • Oberflächenbeschaffenheit / Wasserläufe, Eignung als Bauland (z. B. aufgeschüttetes Gelände), Grundwasserstand,
  • Bodenverunreinigungen
  • Umwelteinflüsse (Staub-, Geräusch- und Geruchsimmissionen)

Lage

  • Ortslage (Kleinstadt, Stadtkern, Stadtrand, Lage im Außenbereich § 35 BauGB);
  • Geschäftslage- und Wohnlageeinordnungen;
  • Eckgrundstücke, Baugrundstücke in zweiter Reihe;
  • Himmelsrichtung;
  • Verkehrsanbindung

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.

Zur Verkehrswertermittlung stehen entsprechend der einschlägigen Wertermittlungsvorschrift (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) in der Regel drei Verfahren zur Verfügung.

Diese sind:

  • das Vergleichswertverfahren,
  • das Ertragswertverfahren und
  • das Sachwertverfahren

Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für manche Grundstücksarten (z. B. Eigentumswohnungen, Reihenhausgrundstücke) existiert ein hinreichender Grundstückshandel mit vergleichbaren Objekten. Den Marktteilnehmern sind zudem die für vergleichbare Objekte gezahlten oder (z. B. in Zeitungs- oder Maklerangeboten) verlangten Kaufpreise bekannt. Da sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Preisbildung für derartige Objekte dann an diesen Vergleichspreisen orientiert, sollte zu deren Bewertung möglichst auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden.

Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Vergleichspreise, können auch Vergleichspreise aus anderen vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind in der Regel auf Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen.

Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Diese Verfahren findet Anwendung, wenn bei den zu bewertenden Objekten (z. B. Mehrfamilienwohnhäusern, Geschäftshäusern, Industrie- und Gewerbegrundstücken) die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund steht.

Dabei wird der Reinertrag aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ermittelt. Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen.

Unter den Bewirtschaftungskosten fallen die Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung entstehen und nicht auf die Mieter bzw. Pächter umgelegt werden können. Hierzu gehören die Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die nicht umlagefähigen Betriebskosten.

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren werden vorrangig Grundstücke bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet werden. Hierzu zählen in erster Linie Einfamilienwohnhäuser.

Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und dem Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt.

Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Normalherstellungskosten inkl. Baunebenkosten abzüglich der Alterswertminderung (Gesamtnutzungsdauer- Restnutzungsdauer).