Dipl.-Ing. (FH) Stephan Böhm · Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung · GIS Sprengnetter Akademie

notwendige Unterlagen für die Immobilienbewertung

Welche Unterlagen sind für die Immobilienbewertung notwendig?

Die Checkliste für die i.d.R. notwendigen Unterlagen finden Sie hier:
Checkliste für Verkehrswertgutachten als PDF

Allgemeines
Grundlage der Verkehrswertermittlung ist  eine umfassende Erfassung und Würdigung der  tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Grundstücks. Wert bestimmend ist nicht nur die Beschreibung der Baulichkeiten (einschließlich Ausstattung und Zustand).
Wesentlich für die Wertermittlung sind insbesondere die:

  • eigentumsrechtlichen Verhältnisse,
  • nachbarschaftsrechtlichen Beziehungen und Beschränkungen,
  • öffentlich-rechtliche Situation (Planungsrecht, Bauordnungsrecht, Erschließungsrecht),
  • Lageeigenschaften,
  • Umwelteinflüsse und ggf. Altlasten-Verdachtsmomente,
  • Grundstücksform und -gestalt,
  • etc.

Neben den allgemeinen aktuellen (stichtagsbezogenen) Immobilienmarktdaten sind alle bewertungsrelevanten Informationen durch den Sachverständigen zu erfassen und entsprechend zu würdigen. Für die Beschaffung der unmittelbar zum Bewertungsgrundstück gehörenden oder mit dem Bewertungsgrundstück verbundenen Unterlagen ist in der Regel der Auftraggeber des Gutachtens zuständig. Selbstverständlich ist der Sachverständige bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen behilflich. Für den notwendigen Zeitaufwand und für die anfallenden Auslagen ist eine Kostenerstattung zu berücksichtigen.

Notwendige Unterlagen

Auszug aus der Liegenschaftskarte
Flurkarte, Lageplan oder Auszug aus der Liegenschaftskarte genannt. Erhältlich bei den Kataster- und Vermessungsämtern der Städte bzw. Kreisverwaltungen. (Gebühr: ca. 15 Euro).

Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
Erhältlich bei den Bauordnungsämtern der Städte, Gemeinden, bzw. bei den Kreisverwaltungen. (Gebühr: ca. 10 bis 30 Euro, tlw. auch höher).

Auszug aus dem Altlastenkataster
Erhältlich bei der Unteren Umweltschutzbehörde der Städte und Kreise bzw. bei den Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörden.

Bauplanungsrechtliche Auskunft
Auskunft über die allgemeine planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben. Erhältlich bei den Bauplanungsämtern der Städte und Gemeinden. (Gebühr: ca. 0 bis 20 Euro).

Bauakte
I.d.R. enthalten sind: Baugenehmigung, Baubeschreibung, Angaben zur Ausstattung des Objekts, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Lageplan), Flächen- und Massen-Berechnungen.

Grundbuchauszug
Sollte möglichst aktuell sein. Erhältlich bei den Grundbuchämtern. (Gebühr: ca. 10 bis 20 Euro).

Mietverträge
Notwendig bei vermieteten bzw. verpachteten Objekten sind die Miet- bzw. Pachtverträge einschließlich sämtlicher Modifizierungen und Anpassungsvereinbarungen. Alternativ ist eine Mieterliste mit Angaben je Mieteinheit über die Nettokaltmiete, die Wohn- bzw. Nutzfläche, Anfang und Ende des Mietvertrages, Verlängerungsoptionen, besondere Vereinbarungen (z.B. Indexierung, Staffelmietvereinbarungen, Regelungen zur Übernahme von Bewirtschaftungskosten), Zeitpunkt von Mieterhöhungen bzw. Angaben zu Mieteminderungen und zu sonstigen wesentlichen Vereinbarungen. Zu erhalten i.d.R. bei den Haus- bzw. Wohnungsverwaltungen bzw. beim Eigentümer.

Bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau:
Notwendig sind der Bescheid der Bewilligungsbehörde über die Bindungsdauer, Angaben über Art und Höhe der Förderung und Angaben über besondere Regelungen nach Ablauf der Bindungsfrist. Zuständig sind in der Regel die Wohnungsämter der Gemeinden oder die Wohnungsbauförderungsanstalt der Länder.

Bei Eigentumswohnungen und Teileigentum:
Notwendig sind insbesondere die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und ggf. die Gemeinschaftsordnung. Zu erhalten i.d.R. beim zuständigen Amtsgericht bzw. bei der WEG-Verwaltung.

Bei Sonderimmobilien:
Notwendig ist z.B. die Konzession, Umsatzzahlen, Belegung, Auslastung usw.. Hierfür sind i.d.R. besondere Absprachen hinsichtlich der notwendigen Unterlagen zu treffen.

Bei Erbbaurechten bzw. bei sonstigen Rechten und Belastungen:
Notwendig sind die zugrunde liegenden Verträge und Änderungen bzw. Nachträge (Bewilligungen).