Dipl.-Ing. (FH) Stephan Böhm · Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung · GIS Sprengnetter Akademie

Begriffserklärungen – Begriffe in der Wertermittlung und im Mietrecht

Begriffe der Wertermittlung

Sachwertverfahren

Der Sachwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus Bodenwert, Sachwert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude, bauliche Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von gewöhnlichen Normalherstellungskosten, bezogen auf den Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung ihres Alters, von Baumängeln und Bauschäden sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände, ermittelt (Ersatzbeschaffungswert). Das Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV kommt zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten des Wertermittlungsobjekts nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehr preisbestimmend sind.

Ertragswertverfahren

Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15 bis 20 WertV gesetzlich geregelt. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens findet die Lage auf dem Grundstücksmarkt insbesondere dadurch Berücksichtigung, dass die Ertragsverhältnisse, der Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten und die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in einer ihr angemessenen Größe angesetzt werden.

Vergleichswertverfahren

Der Vergleichswert eines Grundstücks beinhaltet den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Es handelt sich hierbei nicht um zusammengesetzte Werte sondern um einen einheitlichen Wert für das Grundstück, der alle Bestandteile als wirtschaftliche Einheit erfasst. Es sind Kaufpreise solcher Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) für die Ermittlung des Vergleichswertes heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens (§§ 13 und 14 WertV) findet die Grundstücksmarktlage vor allem durch die herangezogenen Vergleichspreise Eingang in die Wertermittlung. Des weiteren müssen auch die zur Berücksichtigung von Abweichungen im Sinne von § 14 WertV anzubringenden Zu- oder Abschläge durch die Lage auf dem Grundstücksmarkt begründet sein.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert, der vom Gutachterausschuss aus der Auswertung von Kaufpreisen ermittelt wurde, ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche.

Rohertrag

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen (§ 17 WertV).

Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Sie umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis (§ 18 WertV).

Reinertrag

Der nachhaltig erzielbare Reinertrag eines Grundstücks ist eine entscheidende Determinante für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes. Der Reinertrag ergibt sich aus dem nachhaltigen Rohertrag abzüglich der nachhaltigen Bewirtschaftungskosten (§ 16 WertV).

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte bzw. unterlassene Instandsetzung oder Modernisierung können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen (§ 16 Abs. 4 WertV).

Normalherstellungskosten

Bei den Normalherstellungskosten handelt es sich um gewöhnliche Herstellungskosten für bauliche Anlagen, die als Bundesmittelwerte bezogen auf einen Preisstand (1995 bzw. 2000) und bezogen auf eine Raum- und Flächeneinheit veröffentlicht wurden. Zur Ermittlung der Normalherstellungskosten des Gebäudes sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Raum- oder Flächeneinheiten des Gebäudes zu vervielfachen.

Bruttogrundfläche

Als Bezugseinheit des Herstellungswertes eines Gebäudes kann der Quadratmeterpreis pro Bruttogrundfläche (DIN 277, Ausgabe Juni 1987) gewählt werden. Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen (Geschosse) eines Bauwerks, wobei die äußeren Abmessungen der begrenzenden Bauteile maßgebend sind.

Bruttorauminhalt

Der Rauminhalt eines Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der Bauwerkssohle und ansonsten von den äußeren Begrenzungsflächen umschlossen ist, wird als Bruttorauminhalt bezeichnet. Fundamente und untergeordnete Bauteile (z.B. Kellerlichtschächte und Außentreppen) gehören nicht zum Bruttorauminhalt.

Wertminderung wegen Alters

Jedes Gebäude unterliegt selbst bei laufender ordnungsgemäßer Unterhaltung durch Alterung und Abnutzung dem Werteverzehr. Infolgedessen muss vom Gebäudeherstellungswert eine Abschreibung wegen Alters vorgenommen werden. Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Es ist zu beachten, dass nicht der physische Bestand der baulichen Anlagen, sondern deren wirtschaftliche Restnutzungsdauer maßgebend ist.

Wertminderung wegen Baumängeln und Bauschäden

Baumängel entstehen während der Bauzeit durch unsachgemäße Bauausführung bzw. durch unzulässige Einsparungen zulasten der Qualität (mangelnde Isolierung, Setzungsrisse durch mangelnde Statik, falsche Baustoffe etc.). Bauschäden treten hingegen während der Nutzung des Bauwerks auf. Beispiele hierfür sind Mangelfolgeschäden, Beeinträchtigungen durch äußere Einwirkungen (Unwetter, Gewalt), bzw. durch unterlassene oder nicht ordnungsgemäß ausgeführte Instandhaltung. Die Wertminderung (Annäherung an den Zustand vergleichbarer Objekte) kann nach Erfahrungssätzen ermittelt werden. Dabei ist zu bedenken, dass vergleichbare Objekte ähnlicher Art und ähnlichen Alters auch bestimmte Mängel aufweisen.

sonstige wertbeeinflussende Umstände

Sonstige wertbeeinflussende Umstände (z.B. eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Unterhaltungszustand, Nutzungsabweichungen etc.) sind durch Zu- oder Abschläge oder in einer anderen geeigneten Weise bei der Wertbestimmung zu berücksichtigen.

Mietbegriffe

Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete ist das Entgelt, das ausschließlich für den Gebrauch der Mietsache selbst zu zahlen ist und enthält keine Betriebskosten.

branchenübliche Miete, platzübliche Miete

Begriffe haben nur im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverhältnissen eine Bedeutung. Branchenüblich kann z.B. eine Miete für gastronomische Einrichtungen sein. Eine platzübliche Miete oder Platzmiete ist eine Miete die üblicherweise einheitlich von Vermietern gefordert wird, z.B. an einer bestimmte Straße, einem bestimmten Platz, zudem für einen bestimmten Bereich oder eine bestimmte Straßenseite. Das können auch Durchschnittsmieten für ein abgegrenztes Einkaufszentrum sein.

Durchschnittsmiete, Marktmiete

Unter Durchschnittsmiete ist eine Miete zu verstehen, welche sich aus der Gesamtheit der zu berücksichtigenden Mietverhältnisse ergibt. Diese Grundgesamtheit kann insbesondere in Bezug zur zeitlichen Ausdehnung und der mietpreisbildenden Merkmalskombinationen eingegrenzt bzw. ausgedehnt werden. Die Marktmiete ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Betrachtung bei einer Neuvermietung erzielbar ist.

üblich, ortsüblich, marktüblich

Der Begriff der Üblichkeit stellt einen unbestimmten Rechtsbegriff dar, der wirtschaftlich als ein Durchschnittswert zu verstehen ist und technisch durch statistische Mittelwerte ausgedrückt werden kann. Um auf eine Üblichkeit schließen zu können, wird eine bestimmte Datenmenge benötigt. Beziehen sich diese Daten auf einen geographisch genau abgegrenzten Bereich, so spricht man vom „Ortsüblichen“. Wenn außerdem die Verhältnisse, die genau zum Zeitpunkt der Betrachtung vorlagen zu untersuchen sind, so ist darunter das „Marktübliche“ zu verstehen. „Marktüblich“ und „ortsüblich“ sind keine sich gegenseitig zwangsläufig ausschließenden, sondern ergänzende Begriffe.

Neumiete, Bestandsmiete

Unter Neumieten versteht man Mietpreise, die zwischen Vermieter und Mieter erstmals vereinbart wurden. Wird bei einem bestehenden Mietverhältnis während der Vertragslaufzeit die Miete geändert (i.d.R. erhöht), handelt es sich bei der geänderten Miete um eine Bestandsmiete.

Staffelmiete

Bei einer Staffelmietvereinbarung ist die zukünftige Mietpreisentwicklung von vornherein festgelegt. Höhe der Miete und Zeitpunkt der Anpassung sind eindeutig geregelt.

Umsatzmiete, Indexmiete

Bei der Umsatzmiete (gelegentlich im Einzelhandel, oftmals bei Pachtverträgen mit brauereigebundenen Gaststätten) wird die Höhe der Mietzahlung prozentual vom realisierten Umsatz abhängig gemacht, wobei ein festvereinbarter Sockelbetrag üblich ist. Die Indexmiete (Wertsicherungsvereinbarung im gewerblichen Bereich) ist von einer bestimmten, vertraglich vereinbarten Entwicklung einer statistisch ermittelten Messzahl abhängig (i.d.R. Preisindex der Lebenshaltung einer bestimmten Personengruppe).